En quoi consiste la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière consiste à encourager l’investissement locatif grâce à des mesures fiscales comme la réduction et déduction d’impôt ou le déficit foncier, afin de réduire votre impôt sur le revenu. Chaque dispositif de défiscalisation a ses propres conditions, déterminant ainsi la réduction ou déduction d’impôts associée. Cela vous permet de percevoir des revenus locatifs tout en optimisant votre fiscalité.
Quels sont les avantages de la défiscalisation dans l’immobilier ancien ?
Que ce soit pour valoriser votre patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, ou encore préparer votre retraite, investir dans la pierre est un choix judicieux, notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Miser sur l’ancien pour défiscaliser dans l’immobilier présente ainsi plusieurs grands avantages.
Les logements sont bien situés
Les immeubles anciens sont souvent situés dans des zones géographiques prisées comme au centre-ville ou dans des quartiers historiques. Ils représentent d’ailleurs une opportunité de valoriser le patrimoine régional typique et de préserver le cœur des villes, les programmes immobiliers neufs s’implantant là où il reste du foncier disponible, soit plus facilement en périphérie. Ainsi, si vous visez le centre d’une ville, certains quartiers ou encore un patrimoine historique, l’immobilier ancien apparaît comme la meilleure solution.
Le prix de vente est attractif
Un des atouts de l’immobilier ancien est son prix. En effet, l’ancien est moins cher à l’achat que le neuf : on estime la décote moyenne entre 10 % et 20 % sur le prix d’achat par rapport au neuf. Au premier trimestre 2024, les prix des logements anciens ont d’ailleurs baissé de 1,6 % à l’échelle nationale d’après l’INSEE. Un avantage qui, combiné aux différentes possibilités de défiscaliser votre investissement, se promet rentable.
Les biens disponibles sont plus nombreux
Autre avantage de taille : l’immobilier ancien propose une plus grande diversité de biens immédiatement disponibles. Il suffit de regarder les annonces immobilières pour constater que de nombreuses offres sont disponibles dans l’ancien. Cela vous permet de trouver un bien adapté à votre budget, parfois même avec une surface plus importante que si vous aviez investi dans un programme immobilier neuf ou de construction.
Quels sont les meilleurs dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien en 2025?
Plusieurs dispositifs vous permettent de défiscaliser dans l’ancien en 2025, chacun ayant ses spécificités, conditions d’éligibilité et avantages fiscaux.
1/ La loi Denormandie
La loi Denormandie vise à faciliter la rénovation des logements anciens pour rendre disponibles des logements à des tarifs accessibles. En réponse à la crise du logement et aux lois Climat et résilience et sur l’habitat dégradé, elle aide à dynamiser le marché de l’immobilier ancien et rénover des logements, en particulier en termes d’efficacité énergétique, en contrepartie d’un avantage fiscal.
En effet, la loi Denormandie offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € calculée sur le coût de revient net du bien, ce qui inclut les coûts de rénovation. Selon la durée de location, l’avantage fiscal varie : 12 % de réduction d’impôt pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Pour être éligible à la loi Denormandie, votre bien doit d’abord être situé dans une commune éligible. Vos travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % de votre investissement total, et améliorer l’efficacité énergétique de 30 %. Enfin, ce dispositif concerne les biens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
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2/ La loi Pinel ancien
La loi Pinel ancien permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel initial appliqué à l’immobilier neuf, tout en investissant dans l’ancien réhabilité. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut réaliser des travaux de rénovation dans un logement ancien afin qu’il réponde aux exigences du neuf, en vue de le louer ensuite.
L’avantage ? La loi Pinel dans l’ancien permet de combiner défiscalisation et déficit foncier, à condition que des travaux à la fois d’amélioration et de rénovation soient effectués. Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez économiser une partie du coût de revient de votre logement sur votre impôt. Le pourcentage dépend de la durée de location : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Quant au déficit foncier, il prend en compte les frais de rénovations et autres charges du bien, et réduit ainsi le montant des revenus fonciers imposables.
Pour en bénéficier, les travaux engagés doivent permettre de respecter certaines normes. Votre logement doit être rénové pour être ensuite loué, et se situer dans une zone éligible.
3/ La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière encourageant l’investissement dans l’immobilier ancien afin de préserver et maintenir le patrimoine architectural français. Elle permet de déduire des impôts les coûts de rénovation d’un bien ancien à caractère historique.
Très performant, ce dispositif vous permet de répartir votre avantage fiscal jusqu’à 400 000 € sur 4 ans et de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 % pour les immeubles éligibles à 30 % pour les immeubles situés dans des zones spécifiques.
Cumulables avec d’autres dispositifs de défiscalisation, les avantages fiscaux de la loi Malraux ne sont cependant valables que pendant la durée de paiement des travaux. Ceux-ci sont d’ailleurs soumis à diverses conditions, et le bien mis en location non-meublée pendant au moins 9 ans.
4/ Loc’Avantages
Successeur de la loi Cosse de 2017, le dispositif Loc’Avantages entré en vigueur en 2022 est valable jusqu’au 31 décembre 2024. Il a pour but d’encourager les propriétaires à louer leur logement à des prix modérés pour les ménages les plus modestes en contrepartie d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction du loyer.
En effet, le dispositif Loc’Avantages vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 15 à 65 % selon la présence d’une intermédiation locative comme une association agréée ou une agence immobilière sociale. Cette réduction est calculée selon trois paliers en fonction de la décote sur les loyers modérés : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt sera importante.
Afin de pouvoir en bénéficier, vous devez vous engager à louer votre logement durant 6 à 9 ans en fonction des travaux réalisés, en ayant signé une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), et respecter plusieurs critères.
5/ La loi Monuments Historiques
Comme la loi Malraux, la loi Monuments Historiques concerne les biens immobiliers à valeur historique. Depuis 2013, elle permet d’investir pour protéger le patrimoine historique français tout en profitant d’une réduction d’impôt. Le principe est simple : les dépenses liées aux travaux de rénovation du bien éligible sont déductibles des impôts. C’est un dispositif intéressant pour les contribuables déjà fortement imposés cherchant à diminuer leur impôt tout en investissant dans l’immobilier, notamment en centre-ville, puisque les biens classés nécessitent généralement d’importants travaux de restauration.
La réduction d’impôt de la loi Monuments Historiques repose sur les dépenses consacrées aux travaux de rénovation de votre bien, soit les charges de restauration, l’entretien et les intérêts d’emprunt à la fois de l’achat du bien et des travaux qu’il requiert. Le coût total est entièrement déductible de vos revenus, et la donation ou transmission du bien est exonérée de droits de succession si vous signez une convention avec l’Etat. Pour être éligible au dispositif, vous devez notamment garder votre bien pendant au moins 15 ans et faire appel à des artisans agréés pour les travaux de rénovation ou de restauration.
Comment bien choisir son dispositif de défiscalisation ?
Si investir dans la pierre est un placement sûr et rentable grâce aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière existants, choisir le plus adapté demande de rester attentif à plusieurs éléments.
Évaluez d’abord votre situation financière y compris votre niveau d’imposition afin de vous permettre de déterminer votre budget d’investissement global, incluant l’achat du bien et les travaux à réaliser. C’est une première étape pour déterminer quel type de dispositif correspond le mieux à votre situation. Déterminez ensuite vos objectifs : que ce soit pour compléter vos revenus, constituer votre patrimoine, ou encore préparer votre retraite, certaines options seront plus adaptées. Comparez ensuite tous les dispositifs selon votre projet et l’évaluation du rendement immédiat et futur de votre investissement. Chacun ayant ses modalités, avantages et contraintes, il est important de prendre le temps de connaître les spécificités de chaque dispositif de défiscalisation avant de faire votre choix.
Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert en gestion de patrimoine qui saura vous apporter ses connaissances complètes et ses conseils afin de vous accompagner dans votre projet et de déterminer le dispositif le plus adapté à vos objectifs.