À quoi servent les plafonds de la loi Denormandie ?
Les plafonds de la loi Denormandie ont plusieurs objectifs :
- Encadrer les dépenses ; pour bénéficier de la réduction d’impôts, les propriétaires doivent respecter un plafond de dépenses fixé par le gouvernement.
- Contrôler les loyers ; des plafonds de loyers sont établis pour éviter que les propriétaires-bailleurs appliquent des coûts excessifs. Ces plafonds varient selon la zone géographique du logement et sont révisés annuellement.
- Protéger les locataires ; des plafonds de ressources pour les locataires sont également en place pour s’assurer que les logements rénovés soient accessibles aux ménages moins aisés.
Ces plafonds sont revus chaque année pour coller aux tendances du marché immobilier, ainsi qu’au niveau de vie des Français, et notamment des foyers les plus modestes, à qui sont destinées ces locations.
Le plafond de dépenses
Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, et ainsi bénéficier de la réduction d’impôts qui l’accompagne, les propriétaires se devront de respecter un plafond de dépenses préalablement défini par le Gouvernement. À ce jour, c’est le montant de 300 000 € qui a été retenu, et sur lequel pourra donc s’appliquer la réduction d’impôts.
- En savoir plus sur les conditions de la loi Denormandie
Comprenant à la fois le coût de l’achat du bien et celui des travaux de rénovation (qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération), c’est donc sur ce montant maximal que les propriétaires pourront calculer leur réduction d’impôts. L’investissement total pourra bien évidemment dépasser ce plafond de dépenses, en revanche, c’est uniquement sur ce montant que s’appliquera la réduction fiscale. Un propriétaire faisant par exemple l’acquisition d’un bien à 250 000 €, et réalisant des travaux de rénovation d’un montant de 150 000 € verra sa déduction d’impôts se calculer sur 300 000 € (le plafond), et non pas sur 400 000 €.
Le dispositif Denormandie a été mis en place dans le but principal de redynamiser les villes moyennes qui subissaient jusque-là un désamour des propriétaires immobiliers, en les incitant à réhabiliter leurs logements anciens, voire parfois même insalubres. Mais le dispositif n’en oublie pas pour autant les locataires, en permettant aux ménages moins aisés de pouvoir notamment se loger plus facilement, dans des appartements ou maisons rénovés.
- En savoir plus sur les villes éligibles à la loi Denormandie
C’est pourquoi, tout comme pour d’autres dispositifs, le Gouvernement a fait le choix de mettre en place des conditions de plafonds de loyers, ne permettant pas aux propriétaires bailleurs d’appliquer des coûts excessifs. Ils sont revus chaque année au premier trimestre.
Les plafonds de loyer
| Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |
Les plafonds de ressources
Outre les plafonds de loyers imposés par le dispositif Denormandie, des plafonds de ressources ont également été mis en place pour les locataires. En fonction de la ville dans laquelle se situera le bien, et de la composition du foyer, le ou les locataires devront ainsi justifier de revenus fiscaux de référence en dessous des plafonds établis par l’exécutif. Cela permettra d’attribuer ces logements à des foyers aux revenus plus modestes, qui pourraient avoir des difficultés à se loger sans cela. Les plafonds de ressources instaurés dans le cadre du dispositif Denormandie ont ainsi pour vocation de répartir de façon équitable les biens immobiliers au cœur de ces villes en pleine redynamisation.
Le tableau des plafonds de ressources en loi Denormandie
| Composition du foyer | Zone du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Exemple d’investissement avec les plafonds Denormandie
Manon et Pierre, un couple résidant à Béziers, décident de se lancer dans un investissement immobilier grâce au dispositif Denormandie. Ils achètent un appartement nécessitant des rénovations pour un montant de 150 000 € et y consacrent 75 000 € de travaux, ce qui porte leur investissement total à 225 000 €.
Pour leur appartement de 70 m² situé dans une zone B2, ils fixent un loyer mensuel de 689,19 €, calculé sur la base d’un plafond de loyer de 10,15 € par mètre carré. Ce loyer est obtenu en appliquant la formule suivante : 70 x 10.15 x 0.97 = 689,19 €.
Quant aux ressources des locataires, le plafond pour une famille de quatre personnes en zone B2 est de 62 510 € pour l’année 2025. Avec un revenu annuel de 35 000 €, Manon et Pierre s’assurent que leurs locataires respectent bien ce plafond. Ainsi, ils contribuent à l’objectif social du dispositif en rendant leur logement accessible aux ménages modestes, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts pour leur engagement dans la rénovation de l’habitat urbain.