Loi Pinel dans l’ancien : comment ça marche ?

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

Après la loi Pinel de 2014 conçue pour l’investissement dans l’immobilier neuf, le dispositif a été étendu pour inclure l’immobilier ancien, face à la nécessité de revitaliser le parc immobilier ancien et de répondre à la forte demande de logements. Également désigné sous le terme de « Pinel réhabilité », il permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs tout en contribuant à la réhabilitation de biens immobiliers anciens. En effet, la loi Pinel dans l’ancien implique des travaux de rénovation permettant de louer les logements concernés aux mêmes exigences que le neuf. C’est ce critère qui permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel appliquée au neuf. 

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Quels sont les avantages de la loi Pinel dans l’ancien ? 

La loi Pinel dans l’ancien est une opportunité intéressante pour les investisseurs de participer à la rénovation du patrimoine immobilier français en remettant des logements sur le marché tout en bénéficiant de plusieurs avantages fiscaux intéressants.

Une réduction d’impôt

Le principal avantage de la loi Pinel dans l’ancien ? La réduction d’impôt qui l’accompagne. En effet, selon les mêmes conditions que pour le neuf, le pourcentage de réduction d’impôt est conditionné à la durée de location de votre bien rénové, pour un maximum de 300 000 € : 

• 12 % pour une durée de location de 6 ans ;
• 18 % pour une durée de 9 ans ; 
• 21 % pour une durée de 12 ans.

Cumuler Pinel et déficit foncier

La loi Pinel dans l’ancien offre également un atout supplémentaire : la possibilité de combiner la défiscalisation immobilière (ici sous forme de réduction d’impôt) et le mécanisme de déficit foncier, puisque pour pouvoir en bénéficier il faut obligatoirement réaliser des travaux de rénovation. 

Le déficit foncier permet de déduire le coût des travaux de vos revenus fonciers et de créer un déficit à reporter sur les années suivantes. C’est particulièrement intéressant dans le cadre de travaux d’ampleur, d’autant que le plafond du déficit foncier est doublé jusqu’au 31 décembre 2025, passant ainsi de 10 700 € à 21 400 €. Au-delà, le coût des travaux sera déduit de vos revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Ainsi, cumuler la réduction d’impôt du Pinel dans l’ancien et le déficit foncier (doublé) est une possibilité particulièrement avantageuse du point de vue fiscal.

Investir dans l’immobilier ancien

Que ce soit pour compléter vos revenus, préparer votre retraite et votre succession, optimiser votre patrimoine ou encore valoriser le parc immobilier ancien, investir dans l’immobilier ancien grâce au Pinel réhabilité est une véritable opportunité. Les prix d’achat dans l’ancien bénéficient en moyenne d’une décote comprise entre 10 % et 20 %. C’est intéressant puisque grâce aux travaux de rénovation exigés par le dispositif, cette décote n’est pas transposée à la location. L’offre de biens anciens est par ailleurs bien plus fournie que dans le neuf, et ces logements sont bien souvent situés dans des quartiers intéressants comme des centres-villes ayant besoin d’être revitalisés.

Quelles sont les conditions à respecter pour investir dans l’ancien avec la loi Pinel ?

Comment bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien réhabilité ? Globalement, les conditions sont les mêmes que pour la loi Pinel classique, auxquelles il faut rajouter les critères des travaux à réaliser.

Les conditions d’investissement

Dans le cadre du dispositif Pinel ancien, votre logement doit être acquis après le 14 septembre 2014, situé dans une zone éligible et être destiné à être loué par la suite une fois les travaux de rénovation terminés. Il s’agit donc d’un bien ancien, soit un logement à réhabiliter, soit un local professionnel destiné à être transformé en logement. Après rénovation, le bien doit répondre aux critères du neuf.

Les travaux à réaliser

Les travaux de rénovation de votre bien doivent permettre de répondre aux nouvelles normes énergétiques en vigueur, notamment : 

• BBC 2005 ou RT 2012 ;
• RT 2020 pour la dernière norme, imposant des standards de performance énergétique plus stricts.

Le but ? Transformer un logement dégradé ou vétuste en un logement aux nouvelles normes répondant aux critères de décence et de performance énergétique. Après travaux, le logement doit ainsi : 

• Respecter les 15 caractéristiques de décence contre moins de 4 avant travaux ;
• Respecter les 12 caractéristiques de performance énergétique contre moins de 6 avant travaux.

 Les travaux doivent obligatoirement être attestés par un expert indépendant pour que vous puissiez être éligible au Pinel dans l’ancien. Celui-ci vérifie en effet la conformité du logement avant et après rénovation afin d’établir l’amélioration.

Les plafonds de loyer

Selon la zone géographique, les plafonds de loyer ne seront pas les mêmes. L’objectif ? S’assurer que les logements rénovés restent accessibles.

Les plafonds de ressources

En plus du plafond de loyer, il existe également un plafond de ressources pour les locataires selon la composition de leur foyer, afin qu’ils soient prioritaires pour accéder aux logements dont les prix restent accessibles.

Zonage Pinel : quelles sont les villes éligibles ?

Entré en vigueur en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et mis à jour en 2014, le zonage Pinel correspond à une classification en cinq zones selon le niveau de tension du marché immobilier local. Il se base notamment sur des critères comme le niveau de loyer, l’évolution démographique ou encore les prix du marché. Les zones A bis, A et B1 sont celles où la demande locative est la plus élevée. 

D’ailleurs, depuis le 5 juillet 2024, 688 communes ont été reclassées en zones tendues, augmentant ainsi le nombre de villes éligibles à la loi Pinel dans l’ancien. Si vous avez un projet d’investissement Pinel dans l’ancien, la première étape est de vérifier si la commune de votre choix est éligible, et si oui, dans quelle zone elle se situe.