Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
Dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Malraux s’applique à l’immobilier ancien. Depuis 1962, elle permet d’investir dans un bien ancien à caractère historique nécessitant une rénovation tout en déduisant le coût de réhabilitation des impôts. C’est donc une mesure fiscale visant à encourager l’investissement dans le patrimoine historique français en échange d’une déduction d’impôt, sous conditions. Prolongé par la loi de finances 2023, puis par la loi de finances 2024, vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour investir grâce à la loi Malraux et profiter de ses avantages fiscaux.
- Retrouvez toutes les lois de défiscalisation immobilière
Quels sont les avantages d’investir dans l’ancien avec la loi Malraux ?
Investir dans l’immobilier ancien via la loi Malraux, c’est aussi pouvoir bénéficier d’un avantage fiscal intéressant. L’investisseur peut en effet répartir ce dernier selon ses préférences, jusqu’à 400 000 € sur 4 ans, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt :
- 30 % si les immeubles à réhabiliter sont concernés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou alors situés dans des quartiers anciens dégradés ou des sites patrimoniaux remarquables ;
- 22 % pour les autres immeubles éligibles.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux sont conditionnés aux dépenses allouées à la restauration complète d’un bâtiment situé dans un secteur éligible. Ainsi, en investissant grâce à ce dispositif, vous contribuez à préserver le patrimoine historique français tout en vous assurant des revenus complémentaires issus des loyers des biens que vous louez. Exemptée du plafond des niches fiscales depuis 2013, la loi Malraux permet une plus grande souplesse dans l’application des avantages fiscaux, qui peuvent également être combinés avec d’autres programmes de défiscalisation du secteur immobilier.
Quelles sont les conditions à respecter pour défiscaliser dans l’ancien ?
Si l’avantage fiscal proposé par la loi Malraux se révèle très intéressant pour les investisseurs, de nombreuses conditions sont cependant exigées pour y être éligible. Il est d’ailleurs conseillé de vous faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine si c’est un dispositif dont vous aimeriez bénéficier.
Les conditions de travaux
Les avantages fiscaux de la loi Malraux ne sont cependant valables que pendant la durée de paiement des travaux. Plusieurs conditions sont à respecter afin de pouvoir investir par ce biais :
- Obtenir une autorisation du Préfet pour démarrer les travaux, dans les trois ans suivant l’obtention du permis ;
- Restaurer l’immeuble ou le bâtiment dans son ensemble ;
- Mettre le(s) bien(s) en location dans les douze mois suivant la fin des travaux, pour une durée de 9 ans minimum comme résidence principale ;
- Ne pas louer à un membre de la famille.
Puisque les travaux doivent permettre de restaurer et réhabiliter un bien ancien du patrimoine architectural français, le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France, et les travaux doivent être de type :
- Réparation ;
- Entretien et amélioration ;
- Reconstitution de toiture ;
- Façade et murs extérieurs ;
- Transformation de logements entiers.
Les zones éligibles
Comme la loi Malraux est destinée à encourager la réhabilitation de biens immobiliers au caractère historique, culturel ou esthétique afin de conserver ce patrimoine, il existe plusieurs zones éligibles dans lesquelles trouver ce type de biens, parmi lesquelles on retrouve :
- Les sites patrimoniaux remarquables (SPR), qui incluent les secteurs sauvegardés et les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- Les quartiers anciens dégradés (QAD) intégrés au nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) dans le cadre d’opérations de restauration déclarées d’utilité publique ;
Où investir avec le dispositif Malraux ?
Si vous souhaitez investir en loi Malraux, il faut d’abord s’assurer que la ville qui vous intéresse possède par exemple des zones classées comme site patrimonial remarquable.
Qu’est-ce qu’un site patrimonial remarquable ?
Les sites patrimoniaux remarquables, créés suite à la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, sont des zones de villes, villages ou même quartiers « dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public. » L’objectif ? Protéger et mettre en valeur le patrimoine architectural, urbain et paysager en encourageant sa conservation et sa restauration afin de contribuer à l’intérêt patrimonial des villes et de leur image.
Les meilleures villes où investir
Il existe de nombreuses villes dans lesquelles investir en loi Malraux grâce à la présence de quartiers classés comme site patrimonial remarquable notamment. D’une manière générale, toutes les régions de France ont un objectif commun de préservation du patrimoine, mais certaines villes revêtent un caractère plus attractif pour de l’investissement, notamment en termes de demande locative. Parmi les meilleures villes où investir grâce au dispositif Malraux, on peut citer :
- Bordeaux, pour ses nombreux biens anciens à rénover et sa forte demande locative ;
- Avignon, pour son architecture reconnue classée patrimoine mondial de l’Unesco ;
- Besançon, pour son patrimoine architectural riche et son centre-ville classé site patrimonial remarquable ;
- Tours, pour la présence de nombreux biens anciens éligibles ;
- Lyon, très attractive, pour ses nombreux immeubles anciens à rénover et son site historique classé à l’Unesco ;
- Versailles, pour son secteur sauvegardé et sa localisation idéale, proche de Paris.