Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?
Le dispositif Loc’Avantages vient remplacer le dispositif « Louer abordable », mis en place par la loi de finances rectificative de 2016 et également appelé « Loi Cosse », du nom de l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse. L’objectif initial ? Lutter contre le mal-logement en régularisant l’offre de logements dans les zones dites tendues. Concrètement, la loi Cosse permettait de mettre sur le marché de l’immobilier locatif des logements aux loyers inférieurs au marché, en contrepartie d’une déduction d’impôt sur les revenus locatifs et d’aides, primes et déficit foncier pour les propriétaires. Révisée en 2017, elle a été transposée en dispositif « Louer abordable ».
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Quelles sont les différences avec Louer Abordable et la loi Cosse ?
La révision du « Louer abordable » en 2022 a donné un nouveau dispositif : Loc’Avantages, valable jusqu’au 31 décembre 2024. Dans la même lignée que son prédécesseur, c’est une loi de défiscalisation immobilière visant à encourager la mise sur le marché de logements aux loyers raisonnables, à destination notamment des ménages les plus modestes. Les propriétaires ou bailleurs bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt en fonction du montant du loyer.
La transition de l’ancienne loi Cosse au dispositif Loc’Avantages a transformé les bénéfices fiscaux. S’ils prenaient initialement la forme d’une déduction fiscale basée sur les loyers perçus, ses avantages se présentent sous la forme d’une réduction d’impôt de 15 % à 65 %. Le but ? Uniformiser les avantages pour tous les propriétaires, indépendamment de leur situation fiscale.
Comment investir dans ce dispositif Loc’Avantages ?
Pour investir grâce au dispositif Loc’Avantages, il faut dans un premier temps déposer un dossier sur la plateforme dédiée de l’Anah, l’agence nationale de l’habitat. Vous devez avoir fait votre demande entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2024. Plusieurs conditions sont à respecter pour pouvoir y être éligible :
- Proposer votre logement à la location en non-meublé pour une durée de 6 ans minimum grâce à une convention signée avec l’Anah ;
- Le bien doit être la résidence principale de votre locataire, qui ne pourra pas être un membre de votre famille ;
- Le loyer de votre logement doit être inférieur aux prix du marché local ;
- Les revenus de votre locataire ne peuvent pas être supérieurs aux plafonds de ressources définis par l’Etat ;
- Votre bien ne doit pas être une passoire thermique, c’est-à-dire que son DPE doit être égal ou supérieur à E.
Quelle réduction d’impôt avec le dispositif ?
Le principe du dispositif Loc’Avantages est simple : plus le loyer est bas (de même que le plafond des ressources), plus la réduction d’impôt est importante. Il y a trois niveaux de Loc’Avantages pour les plafonds de loyers.
- Loc1 : le loyer est inférieur de 15 % aux loyers du marché ;
- Loc2 : le loyer est inférieur de 30 % aux loyers du marché ;
- Loc3 : le loyer est inférieur de 45 % aux loyers du marché.
Les plafonds de ressources du locataire dépendent à la fois de la localisation du logement, du niveau de Loc’Avantages et de la composition du foyer. Pour les consulter, vous pouvez réaliser une simulation sur le site de l’Anah.
La réduction d’impôt est comprise entre 15 % et 65 % selon la présence d’une intermédiation locative comme une association agréée ou une agence immobilière sociale. Votre réduction d’impôt est donc calculée à la fois selon le niveau de loyer de votre logement, ainsi que le recours ou non à une intermédiation locative.
| Niveau de loyer | Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative | Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative |
|---|---|---|
| Loc1 | 15 % | 20 % |
| Loc2 | 35 % | 40 % |
| Loc3 | Obligation de recours à une intermédiation locative | 65 % |
En plus de la réduction d’impôt, il est possible de bénéficier de primes si vous avez choisi le niveau Loc2 ou Loc3 et d’être assisté par une intermédiation locative. Elles s’élèvent à :
- 1000 € si vous avez recours à la location ou à la sous-location ;
- 2000 € si vous avez recours à un mandat de gestion ;
- Une majoration de 1000 € si votre bien fait au moins 40 m².
Loc’Avantages est-il plus intéressant que la loi Denormandie ?
Vous avez un projet d’investissement locatif mais vous hésitez entre le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie pour défiscaliser ? Si la loi Denormandie vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est une loi appliquée à l’immobilier ancien, ses critères d’éligibilité sont un peu plus restrictifs que Loc’Avantages. Il est d’ailleurs important de garder en tête que le dispositif Loc’Avantages n’est pas cumulable avec un autre dispositif de défiscalisation immobilière dans le locatif tels que la loi Denormandie.
En effet, si la réduction d’impôt est globalement similaire, le dispositif Loc’Avantages ne vous impose pas de travaux de rénovation énergétique, seulement un DPE supérieur à E en raison de la loi Climat et résilience. L’emplacement de votre acquisition est également plus flexible, puisque la loi Denormandie exige que votre logement soit situé dans une zone éligible, c’est-à-dire une des 222 communes concernées par le programme « action cœur de ville » ou par une opération de revitalisation du territoire (ORT). Sans contraintes de localisation et de rénovation d’un bien ancien, les possibilités d’investissement rentable sont, de fait, plus élevées avec le dispositif Loc’Avantages.