Qu’est-ce que le déficit foncier ?
On parle de déficit foncier lorsque les charges d’un logement (travaux de rénovation, d’entretien ou d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances…) sont supérieures aux loyers qu’il génère. Investir dans l’immobilier de déficit foncier, c’est donc acquérir un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation dans le but de le louer, et déduire ces travaux de vos revenus fonciers. Ce déficit permet de réduire le montant de l’imposition relative à vos revenus fonciers.
Il existe deux types d’imposition des revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % des revenus des loyers ;
- Le régime réel s’applique dès lors que vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € annuels, et vous permet de déduire le montant des charges réelles.
Le plafond de déduction du déficit foncier est défini en fonction du revenu global. Il existe différents plafonds :
- En règle générale, le plafond pris en compte est 10 700 € ;
- Le déficit « Périssol » ou « Cosse ancien » élèvent ce plafond à 15 300 € depuis la loi Elan ;
- Sous conditions, le déficit foncier doublé est plafonné à 21 400 €.
Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez mettre votre logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier. Par exemple, pour bénéficier du déficit en 2024, votre bien doit être loué jusqu’en 2027. Les travaux que vous souhaitez déduire des revenus fonciers doivent être payés dans l’année d’imposition en cours pour être pris en compte.
Quels sont ses avantages ?
Le principal avantage du déficit foncier est la réduction d’impôts sur le revenu, puisqu’il vous permet de diminuer votre revenu global imposable ou vos revenus fonciers imposables. Dans la mesure où les revenus fonciers sont soumis à une tranche marginale d’imposition allant jusqu’à 45 % ainsi qu’à des prélèvements sociaux de 17,2 %, le déficit foncier permet d’économiser ce montant d’impôt, soit 62,2 %, voire 66,2 % si vous êtes soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Le déficit foncier est aussi une option de choix pour rénover un bien immobilier tout en déduisant les travaux de vos revenus locatifs. Il vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal tout en entreprenant des travaux d’ampleur dans votre logement.
Enfin, le déficit foncier n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales qui limite le montant des réductions et crédits d’impôt à 10 000 € par an. Comme le déficit foncier est une déduction d’impôt et non une réduction ou un crédit d’impôt, il est même cumulable avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière.
Le déficit foncier doublé jusqu’en 2025
Afin d’encourager la rénovation énergétique des passoires thermiques, c’est-à-dire les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est supérieur à E, le Gouvernement a doublé le plafond du déficit foncier, passant de 10 700 € à 21 400 €, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.
Certaines conditions restent néanmoins à respecter pour pouvoir en bénéficier. Dans un premier temps, votre devis relatif aux travaux de rénovation doit avoir été validé après l’adoption de l’amendement, soit après le 5 novembre 2022. Vous devez choisir le régime d’imposition au réel et louer votre bien en non-meublé après avoir effectué des travaux d’amélioration énergétique. Ceux-ci doivent faire passer votre logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B ou C. Pour le prouver, vous devrez réaliser un DPE avant et après les travaux.
Comment investir en créant du déficit foncier ?
Pour investir en créant du déficit foncier, plusieurs étapes sont à prendre en compte, ainsi que quelques points essentiels à connaître.
Estimer le déficit foncier lors d’un investissement locatif
Le calcul du déficit foncier est simple sur le principe : il suffit de déduire l’ensemble des charges déductibles de votre revenu brut (soit les loyers encaissés sur un an). En pratique, il faut garder en tête que les recettes brutes sont diminuées d’abord des intérêts d’emprunt. De fait, si les intérêts constituent la majorité des charges déductibles ou dépassent les recettes, vous ne pourrez imputer le déficit constitué des intérêts en plus que sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Si le déficit se compose en majorité des autres charges déductibles, il peut être imputé sur le revenu global.
Afin d’estimer le déficit foncier de votre investissement, il vous faut d’abord déterminer vos revenus immobiliers bruts, ainsi que le total des charges et des intérêts d’emprunt. Ces charges sont ensuite à déduire du revenu global, sauf si le résultat obtenu est négatif (il sera déductible les années d’après). Vous pouvez ensuite imputer les autres dépenses sur les revenus nets, et dans le cas où le résultat est négatif, vous pouvez les déduire de votre revenu global dans la limite du plafond.
Les travaux et charges déductibles
Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, c’est-à-dire pouvoir déduire de vos revenus locatifs le montant des travaux, ceux-ci doivent répondre à certaines conditions. Ils doivent être réalisés à votre charge durant l’année d’imposition pour pouvoir prétendre à la déductibilité.
La première catégorie concerne les travaux d’entretien et de réparation. Ils doivent permettre de remettre votre logement aux normes, afin de pouvoir le louer. Ils concernent par exemple la rénovation du toit, de la façade ou encore de l’installation électrique ou du système de chauffage. Les travaux d’amélioration constituent la seconde catégorie. Ils ont pour but d’amener un confort ou équipement supplémentaire pour la location, sans transformer la structure du logement. Il peut s’agir du changement de la cuisine, de la douche, d’un système de sécurité ou encore du changement de la chaudière.
Quant aux charges, elles ne sont pas toutes déductibles. Parmi celles concernées, on peut citer les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, les charges de copropriété, les primes d’assurances, les intérêts, les frais divers (gérance, honoraire de gestion, procédure, diagnostic) ou encore la taxe foncière.
Peut-on cumuler le déficit foncier et d’autres dispositifs ?
Le déficit foncier ne permettant ni une réduction ni un crédit d’impôt, il est cumulable avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Parmi eux :
- La loi Malraux, qui concerne les biens anciens à rénover ;
- La loi Pinel ancien, à condition de procéder à des travaux de réhabilitation ;
- La loi Denormandie, mais seulement pour la part des travaux dépassant les 25 % obligatoires du dispositif
- Le statut LMNP si vous déclarez vos revenus locatifs non pas comme des revenus fonciers mais au titre des bénéfices industriels et commerciaux.