Loi Denormandie VS les autres lois de défiscalisation immobilière

Vous vous intéressez au dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie, mais vous demandez s’il s’agit de la loi réellement adaptée à votre projet et votre profil d’investisseur ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons réalisé un comparatif de la loi Denormandie avec les principales autres lois de défiscalisation immobilière. Ainsi, vous aurez en main une première base d’informations vous permettant d’affiner votre projet et de savoir si, oui ou non, la loi Denormandie est faite pour vous.

Loi Denormandie ou Loi Pinel : le match

Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier locatif, mais vous vous demandez s’il serait plus judicieux pour vous d’investir sous dispositif Denormandie ou bien Pinel ? À peu de choses près, les dispositifs sont très semblables. Ils permettent d’ailleurs d’obtenir la même réduction d’impôt si l’on investi le montant maximum autorisé sur la durée la plus longue, à savoir 63 000 € sur 12 ans. Mais les dispositifs se différencient pourtant sur plusieurs points comme la nature du bien éligible ou encore la zone géographique dans laquelle celui-ci doit se situer. Ainsi, si vous désirez participer à la redynamisation d’une ville moyenne en rénovant un bien ancien, le dispositif créé par Julien Denormandie sera fait pour vous. À l’inverse, si vous préférez investir dans le neuf dans une grande métropole, alors vous pourrez aisément vous tourner vers le dispositif Pinel.

Également, depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué : la réduction d’impôt a diminué. Pour tout investissement réalisé en 2023, les taux de réduction d’impôt étaient les suivants :

• 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans
• 15 % pour un engagement locatif de 9 ans
• 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans

La réduction d’impôt a subi une nouvelle diminution pour 2024. Tout investissement réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, les taux de réduction d’impôt sont les suivants :

• 9 % pour un engagement locatif de 6 ans
• 12 % pour un engagement locatif de 9 ans
• 14 % pour un engagement locatif de 12 ans

Le dispositif Pinel plus a ainsi été créé pour permettre aux investisseurs de continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt complète, sous réserve de conditions d’investissement plus restrictives, notamment sur les logements éligibles. Il est accessible depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024.

Loi Denormandie ou statut LMNP : quel dispositif privilégier ?

Si le statut LMNP, Loueur en Meublé Professionnel est cumulable avec d’autres dispositifs défiscalisants comme la loi Censi-Bouvard par exemple, cela ne fonctionne pas avec la Loi Denormandie. En effet, alors que le statut LMNP demande à ce qu’un propriétaire loue son bien en meublé, le dispositif Denormandie veut que soit mis sur le marché de la location un bien nu. Les deux dispositifs présentent cependant tous deux leurs avantages et auront plus tendance à correspondre à un investisseur en fonction des objectifs qu’il souhaite atteindre en réalisant cet achat.

Loi Denormandie ou Loi Censi-Bouvard : laquelle est faite pour votre investissement ?

Vous souhaitez investir dans un logement afin de réaliser un investissement locatif et vous vous demandez si le dispositif Denormandie serait plus adapté que le Censi-Bouvard ? Et bien cela dépend tout simplement du type d’investissement que vous souhaitez réaliser et de vos objectifs patrimoniaux. Alors que le Denormandie va concerner la rénovation de biens anciens « classiques », la loi Censi-Bouvard, elle, va concerner l’acquisition de biens neufs, et ce, uniquement au sein de résidences de services. À voir donc dans quel type de projet immobilier vous souhaitez vous engager, ainsi que le type d’avantage fiscal qui collera le mieux à votre situation personnelle.

Pour tout investissement réalisé depuis le 1er janvier 2023 le choix n’est plus possible : seul le dispositif Denormandie est toujours accessible. En effet, le dispositif Censi-Bouvard n’a pas été prolongé. Il a pris fin le 31 décembre 2022.

Outre-mer : faut-il privilégier la loi Denormandie ou la loi Girardin ?

Si les territoires d’Outre-mer font rêver les touristes du monde entier, ils présentent également de belles opportunités en termes d’investissement immobilier. Parmi les dispositifs défiscalisant, envisageables dans ces territoires, on retrouve notamment la loi Girardin. Mais ayant évolué de nombreuses fois ces dernières années, la loi s’avère désormais moins avantageuse lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif. Le dispositif Denormandie en revanche, fraîchement intégré à la liste de ces dispositifs, concerne également les territoires ultra-marins et permet, comme en métropole, de rénover des biens anciens pour les louer en tant que résidence principale. Point à ne pas négliger : l’avantage fiscal sera bien plus élevé que pour un investissement réalisé en France métropolitaine, tout comme le seuil de plafonnement des niches fiscales d’ailleurs.

Immobilier ancien : plutôt loi Malraux ou loi Denormandie ?

Si votre envie première est d’investir dans l’immobilier ancien, tout en profitant d’avantages fiscaux, alors vous en viendrez forcément à étudier les dispositifs Denormandie et Malraux. Dans le premier cas, vous ferez l’acquisition d’un bien dans une ville moyenne qui nécessite une revitalisation de son territoire, dans le deuxième cas, vous vous tournerez alors vers des quartiers dans lequel le patrimoine nécessite d’être sauvegardé. Si l’amour des vieilles pierres vous anime, le dispositif Malraux pourra tout à fait vous permettre d’y trouver votre compte. Si vous envisagez un investissement immobilier plus classique, alors le dispositif Denormandie sera fait pour vous.

En savoir plus sur le dispositif Denormandie

• Les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie
• Les villes éligibles au dispositif Denormandie
• Les plafonds Denormandie
• Les avantages du dispositif Denormandie
• Devenir propriétaire avec la loi Denormandie
• La loi Denormandie et Maprimerenov’