Vous vous intéressez au dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie, mais vous demandez s’il s’agit de la loi réellement adaptée à votre projet et votre profil d’investisseur ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons réalisé un comparatif de la loi Denormandie avec les principales autres lois de défiscalisation immobilière dans l’ancien ou le neuf. Ainsi, vous aurez en main une première base d’informations vous permettant d’affiner votre projet et de savoir si, oui ou non, la loi Denormandie est faite pour vous.
Loi Denormandie ou Loi Pinel : le match
Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier locatif, mais vous vous demandez s’il serait plus judicieux pour vous d’investir sous dispositif Denormandie ou bien Pinel ? À peu de choses près, les dispositifs sont très semblables. Ils permettent d’ailleurs d’obtenir la même réduction d’impôt si l’on investit le montant maximum autorisé sur la durée la plus longue, à savoir 63 000 € sur 12 ans. Mais les dispositifs se différencient pourtant sur plusieurs points comme la nature du bien éligible ou encore la zone géographique dans laquelle celui-ci doit se situer. Ainsi, si vous désirez participer à la redynamisation d’une ville moyenne en rénovant un bien ancien, le dispositif créé par Julien Denormandie sera fait pour vous. À l’inverse, si vous préférez investir dans le neuf dans une grande métropole, alors vous pourrez aisément vous tourner vers le dispositif Pinel.
Également, depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué : la réduction d’impôt a diminué. Pour tout investissement réalisé en 2023, les taux de réduction d’impôt étaient les suivants :
- 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans
- 15 % pour un engagement locatif de 9 ans
- 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans
La réduction d’impôt a subi une nouvelle diminution pour 2024. Tout investissement réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, les taux de réduction d’impôt sont les suivants :
- 9 % pour un engagement locatif de 6 ans
- 12 % pour un engagement locatif de 9 ans
- 14 % pour un engagement locatif de 12 ans
Le dispositif Pinel plus a ainsi été créé pour permettre aux investisseurs de continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt complète, sous réserve de conditions d’investissement plus restrictives, notamment sur les logements éligibles. Il est accessible depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024.
| Loi Denormandie | Loi Pinel / Loi Pinel plus | |
|---|---|---|
| Le type de bien immobilier concerné | Immobilier ancien | Immobilier neuf, en VEFA ou ancien sous conditions de rénovation |
| La limite d’investissement | 300 000 € | 300 000 € |
| La durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| La zone géographique | Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville | Zones A, Abis et B1 |
| Les plafonds imposés | Plafonds de ressources et de loyer | Plafonds de ressources et de loyer |
| L’avantage fiscal | Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans | Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans |
Et entre la loi Denormandie et la loi Pinel dans l’ancien ?
Bien que les deux dispositifs concernent l’immobilier ancien, la loi Denormandie et la loi Pinel ancien restent néanmoins significativement différents.
| Loi Denormandie | Loi Pinel ancien | |
|---|---|---|
| Type de logement | Biens anciens avec des travaux obligatoires | Biens anciens dont logements acquis en vue d’être réhabilités ou d’être transformés en habitation, avec des travaux |
| Plafond d’investissement | 300 000 € par an, dont 25 % de travaux | 300 000 € par an, sans condition de travaux |
| Travaux | Répondre à 30 % des critères de performance énergétique et technique (20 % en habitat collectif) | Mêmes critères que le neuf : label BBC Rénovation 2009 ou HPE 2009 et ceux de l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 |
| Localisation | 222 villes du plan Action Cœur de Ville ou certaines communes ayant signé une opération de revalorisation du territoire ou au sein d’une copropriété en grande difficulté financière | Zone tendue (A, A bis, B1) |
| Avantages fiscaux | Réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) | Réduction d’impôt de 9, 12 ou 14 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) |
| Cumul avec le déficit foncier | Possible | Possible |
Ainsi, la loi Denormandie et le Pinel ancien présentent certaines similitudes qui causent de nombreuses confusions. Quant à votre choix entre ces deux dispositifs, la somme que vous êtes prêt à investir dans votre projet immobilier est un critère déterminant. Habituellement, les propriétés éligibles au dispositif Pinel ont un coût supérieur, car elles sont localisées dans des zones à forte demande.
En revanche, le dispositif Denormandie vise à revitaliser les villes moyennes. Les prix immobiliers y sont donc plus hétérogènes et peuvent nécessiter une compréhension plus approfondie du marché local pour prévenir le risque de non-location et garantir la rentabilité à long terme de votre investissement. Enfin, avec la fin du Pinel et la réduction progressive de son avantage fiscal, la loi Denormandie est à ce jour le dispositif le plus intéressant fiscalement.
Loi Denormandie ou statut LMNP : quel dispositif privilégier ?
Si le statut LMNP, Loueur en Meublé Professionnel est cumulable avec d’autres dispositifs défiscalisants comme la loi Censi-Bouvard par exemple, cela ne fonctionne pas avec la Loi Denormandie. En effet, alors que le statut LMNP demande à ce qu’un propriétaire loue son bien en meublé, le dispositif Denormandie veut que soit mis sur le marché de la location un bien nu. Les deux dispositifs présentent cependant tous deux leurs avantages et auront plus tendance à correspondre à un investisseur en fonction des objectifs qu’il souhaite atteindre en réalisant cet achat.
| Loi Denormandie | Statut LMNP | |
|---|---|---|
| Le type de bien immobilier concerné | Immobilier ancien | Logement mis en location meublé |
| La limite d’investissement | 300 000 € | Pas de restriction |
| La durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans | Pas de restriction |
| La zone géographique | Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville | Pas de restriction |
| Les plafonds imposés | Plafonds de ressources et de loyer | Plafond de revenus tirés de la location inférieur à 23 000 € par an pour le bien concerné |
| L’avantage fiscal | Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans | Réduire l’impôt sur ses revenus locatifs Récupérer la TVA |
- Découvrez également la LMNP dans l’ancien
Loi Denormandie ou Loi Censi-Bouvard : laquelle est faite pour votre investissement ?
Vous souhaitez investir dans un logement afin de réaliser un investissement locatif et vous vous demandez si le dispositif Denormandie serait plus adapté que le Censi-Bouvard ? Et bien cela dépend tout simplement du type d’investissement que vous souhaitez réaliser et de vos objectifs patrimoniaux. Alors que le Denormandie va concerner la rénovation de biens anciens « classiques », la loi Censi-Bouvard, elle, va concerner l’acquisition de biens neufs, et ce, uniquement au sein de résidences de services. À voir donc dans quel type de projet immobilier vous souhaitez vous engager, ainsi que le type d’avantage fiscal qui collera le mieux à votre situation personnelle.
Pour tout investissement réalisé depuis le 1er janvier 2023 le choix n’est plus possible : seul le dispositif Denormandie est toujours accessible. En effet, le dispositif Censi-Bouvard n’a pas été prolongé. Il a pris fin le 31 décembre 2022.
| Loi Denormandie | Loi Censi-Bouvard | |
|---|---|---|
| Le type de bien immobilier concerné | Immobilier ancien | Résidence de services neuve ou rénovée |
| La limite d’investissement | 300 000 € par an | 300 000 € par an |
| La durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| La zone géographique | Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville | Pas de restriction |
| Les plafonds imposés | Plafonds de ressources et de loyer | Pas de restriction |
| L’avantage fiscal | Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans | Réduire ses impôts de 11% du montant de l’investissement Récupérer la TVA |
Outre-mer : faut-il privilégier la loi Denormandie ou la loi Girardin ?
Si les territoires d’Outre-mer font rêver les touristes du monde entier, ils présentent également de belles opportunités en termes d’investissement immobilier. Parmi les dispositifs défiscalisant, envisageables dans ces territoires, on retrouve notamment la loi Girardin. Mais ayant évolué de nombreuses fois ces dernières années, la loi s’avère désormais moins avantageuse lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif. Le dispositif Denormandie en revanche, fraîchement intégré à la liste de ces dispositifs, concerne également les territoires ultra-marins et permet, comme en métropole, de rénover des biens anciens pour les louer en tant que résidence principale. Point à ne pas négliger : l’avantage fiscal sera bien plus élevé que pour un investissement réalisé en France métropolitaine, tout comme le seuil de plafonnement des niches fiscales d’ailleurs.
| Loi Denormandie | Loi Girardin | |
|---|---|---|
| Le type de bien immobilier concerné | Immobilier ancien | Tous types de biens |
| La limite d’investissement | 300 000 € par an | Pas de restriction |
| La durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans | 5 ans minimum |
| La zone géographique | Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville | Territoires d’Outre-Mer |
| Les plafonds imposés | Plafonds de ressources et de loyer | Plafonds de ressources et de loyer |
| L’avantage fiscal | Réduire ses impôts de 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans (uniquement pour les territoires d’Outre-mer) Plafonnement des niches fiscales fixé à 18 000 € | Réduire ses impôts jusqu’à 50 % du montant de l’investissement Plafonnement des niches fiscales fixé à 18 000 € |
Immobilier ancien : plutôt loi Malraux ou loi Denormandie ?
Si votre envie première est d’investir dans l’immobilier ancien, tout en profitant d’avantages fiscaux, alors vous en viendrez forcément à étudier les dispositifs Denormandie et Malraux. Dans le premier cas, vous ferez l’acquisition d’un bien dans une ville moyenne qui nécessite une revitalisation de son territoire, dans le deuxième cas, vous vous tournerez alors vers des quartiers dans lequel le patrimoine nécessite d’être sauvegardé. Si l’amour des vieilles pierres vous anime, le dispositif Malraux pourra tout à fait vous permettre d’y trouver votre compte. Si vous envisagez un investissement immobilier plus classique, alors le dispositif Denormandie sera fait pour vous.
| Loi Denormandie | Loi Malraux | |
|---|---|---|
| Le type de bien immobilier concerné | Immobilier ancien | Immobilier ancien |
| La limite d’investissement | 300 000 € par an | 400 000 € sur 4 ans |
| La durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| La zone géographique | Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville | Zones de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP) Secteurs sauvegardés Quartiers anciens dégradés (selon programme national et NPNRU) |
| Les plafonds imposés | Plafonds de ressources et de loyer | Pas de restriction |
| L’avantage fiscal | Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans | Jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans |
Loi Denormandie et déficit foncier : peut-on cumuler les dispositifs ?
Il est parfaitement possible de cumuler la loi Denormandie et le déficit foncier, mais uniquement sur l’excédent des 25 % de travaux imposés par la loi Denormandie et dans la limite du plafond des 10 700 € applicable au déficit foncier. Autrement dit, celui-ci peut alors être reportable ou imputable à partir du solde restant des travaux.
Par exemple, si vous achetez un logement ancien pour 200 000 € et que vous réalisez 100 000 € de travaux, vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie sur 75 000 € de travaux (25 % de 300 000 €), et du déficit foncier sur 25 000 € de travaux (100 000 – 75 000 €), soit 10 700 €.
En cumulant la loi Denormandie et le déficit foncier, vous pourrez ainsi réduire votre impôt sur le revenu et vos revenus fonciers, tout en vous constituant un patrimoine immobilier de qualité. Vous pourrez également profiter d’un meilleur rendement à la revente, car la loi Denormandie vous permet de minorer le prix d’acquisition du bien et donc de réduire la plus-value imposable.
- En savoir plus sur le déficit foncier
Quel est le meilleur dispositif entre Loc’Avantages et la loi Denormandie ?
Le dispositif Loc’Avantages vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu comprise entre 15 et 65 % des loyers bruts du logement concerné, en fonction du niveau de décote de loyer que vous choisissez (-15 %, -30 % ou -45 % par rapport au loyer de référence de la ville) et du recours à l’intermédiation locative sociale. À noter que Loc’Avantages vous permet également d’obtenir une prime de 1 000 à 3 000 €, selon la surface et le montant du loyer du logement.
Ce dispositif s’applique à tous les logements anciens, où qu’ils soient situés sur le territoire, à condition qu’ils soient loués nus à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires fixés par l’ANAH et le logement doit être conventionné avec ce même organisme.
L’avantage fiscal offert par Loc’Avantages peut en revanche ne pas suffire à contrebalancer le loyer inférieur perçu, ce qui pourrait rendre l’obtention d’un crédit immobilier plus difficile pour les investisseurs. En effet, les banques évaluent la capacité d’emprunt en se basant sur les revenus attendus et un loyer réduit pourrait les amener à questionner la viabilité financière de l’opération.
En comparaison, la loi Denormandie pourrait être plus attractive pour les investisseurs qui cherchent à obtenir un financement bancaire. La rénovation de biens anciens dans des zones ciblées peut potentiellement générer une plus-value significative et des loyers conformes au marché ont tendance à augmenter l’attractivité d’un projet aux yeux des prêteurs.