La loi
Denormandie :
le nouveau dispositif fiscal pour la rénovation

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est venue compléter la loi Pinel dans l’ancien. Son objectif : encourager les propriétaires à rénover d’anciens logements en très mauvais état dans les villes moyennes. Les investissements concernés sont ceux effectués du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027. Initialement, la fin du dispositif était prévue pour le 31 décembre 2023, mais la loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif Denormandie.

Faciliter l’investissement locatif ancien

Jusqu’à maintenant, l’investissement locatif était principalement réservé aux logements neufs. Grâce à la loi Denormandie, du nom du ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie, il s’adresse, depuis le 1er janvier 2019, aux logements anciens.
Ce dispositif s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, en incitant les propriétaires à réhabiliter des biens anciens et vacants, afin de répondre aux besoins de logement.

En effet, on dénombre en France plus de 3 millions de logements inoccupés, en partie à cause de leur état de délabrement.
La création du dispositif Denormandie vise donc à encourager des personnes à investir dans ces logements, en vue de les rénover pour les mettre en location au moins pendant 6 ans et bénéficier ainsi, d’un avantage fiscal.

La réduction d’impôt

Le dispositif Denormandie offre donc une réduction d’impôt aux investisseurs acquérant un bien à rénover et s’engageant à le louer.

Cette réduction d’impôt se calcule sur la base du prix de revient net du logement. Pour être plus précis, ce prix comprend la totalité du montant investi, à savoir le coût du bien ainsi que celui des travaux de rénovation.

L’avantage fiscal va alors dépendre de la durée d’engagement de location :

• Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien
• Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du prix du bien
• Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du prix du bien

Exemple :

Romain achète un appartement 200 000 €, auquel il rajoute 50 000 € pour les travaux de rénovation. En s’engageant à le louer pendant 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 52 500 €, soit 4 375 € par an.

Les conditions d’application du dispositif Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Denormandie, il y a certaines conditions à respecter.

Qui peut bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour être éligible à l’avantage fiscal mis en place par la loi Denormandie, l’investisseur doit remplir des conditions précises :

• Acheter un bien à rénover entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027
• Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération
• S’engager à louer le bien non meublé, pendant 6, 9 ou 12 ans
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources comme pour le dispositif Pinel

Quels sont les travaux éligibles ?

Pour rentrer dans le cadre du dispositif Denormandie, les travaux de rénovation doivent impérativement améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %. Le propriétaire doit également réaliser au moins 2 types de travaux parmi les suivants :

• Isolation des combles
• Isolation des murs
• Isolation des fenêtres
• Changement de chaudière
• Amélioration de la production d’eau chaude

La loi de finances 2020 est venue compléter cette liste. Désormais, il est également possible de bénéficier du dispositif pour des travaux de modernisation ou d’assainissement.

• A lire également : le comparatif dispositif Denormandie et les autres loi de défiscalisation immobilière

Les travaux devront être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).

• A lire également : La loi Denormandie et Maprimerénov’

Dans quelles villes est-il possible d’investir ?

Le dispositif Denormandie a été instauré pour faire revivre certaines petites villes délaissées. Il n’est donc pas possible d’investir n’importe où. Les personnes souhaitant profiter du dispositif Denormandie devront acquérir un bien situé dans une ville bénéficiant du plan Action Coeur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire. Au total, plus de 500 villes sont éligibles au dispositif Denormandie.

Les plafonds Denormandie à respecter

A l’image du dispositif Pinel dans l’ancien, il faut respecter trois plafonds pour être éligible à une réduction d’impôts grâce au dispositif Denormandie :

1. un plafond pour l’investissement
2. un plafond pour les ressources des foyers
3. un plafond pour les zones des loyers

1. Le plafond d’investissement

Les investissements dans le cadre du dispositif Denormandie sont plafonnés à 300 000 € et limités à deux opérations par an. La réduction d’impôt peut donc atteindre la somme de 63 000 €.

À noter que, le dispositif Denormandie entrant dans le champ du plafonnement des niches fiscales, soit 10 000 € à ce jour, la réduction d’impôts sera calculée dans la limite de 5 500 € par m².

2. Plafonds de ressources pour le dispositif Denormandie en 2024.

3. Plafonds de loyer pour le dispositif Denormandie en 2024 (les prix au m²)

• Zone A bis : 18,89 €
• Reste de la Zone A : 14,03 €
• Zone B1 : 11,31 €
• Zone B2 et C : 9,83 €